Cuando una pareja decide divorciarse, una de las dudas más importantes suele girar en torno a la vivienda familiar. Si, además, existe una hipoteca pendiente, la incertidumbre aumenta: ¿quién puede quedarse viviendo en la casa?, ¿quién debe seguir pagando el préstamo?, ¿es posible vender la vivienda?, ¿qué ocurre si hay hijos?
La respuesta no es única, porque en un divorcio deben diferenciarse tres cuestiones que muchas personas confunden: la propiedad de la vivienda, el derecho de uso de la vivienda familiar y la obligación de pagar la hipoteca. Cada una de ellas se rige por normas distintas y puede recaer sobre personas diferentes.
Conocer estas diferencias es esencial para tomar decisiones que no comprometan el patrimonio ni generen problemas con el banco en el futuro.
¿Quién decide quién se queda con la vivienda tras un divorcio?
Lo primero que debe tenerse claro es que quedarse viviendo en la vivienda no significa convertirse en su propietario, del mismo modo que ser propietario no implica necesariamente poder utilizarla.
Si el divorcio es de mutuo acuerdo, los propios cónyuges pueden pactar qué ocurrirá con la vivienda. Ese acuerdo quedará reflejado en el convenio regulador y, una vez aprobado judicialmente cuando proceda, tendrá plena eficacia entre las partes.
Cuando no existe acuerdo, será el juez quien decida atendiendo a las circunstancias concretas del caso y, especialmente, al interés superior de los hijos menores cuando los haya.
En este punto conviene distinguir tres conceptos fundamentales:
- La propiedad: determina quién es titular de la vivienda.
- El derecho de uso: establece quién puede residir en ella.
- La deuda hipotecaria: identifica quién debe responder frente al banco.
Estas tres situaciones pueden coincidir en una misma persona, pero también pueden recaer sobre personas distintas.
Cuál es la normativa aplicable
La regulación de la vivienda familiar, la hipoteca y los efectos patrimoniales del divorcio se apoya en diversas normas del ordenamiento jurídico español. Las principales disposiciones que sustentan esta materia son:
- Constitución Española.
- Código Civil.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
- Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946.
- Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
- Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
- Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
En un divorcio, ¿quién se queda con la casa hipotecada si existen hijos menores?
Cuando existen hijos menores, la protección de estos se convierte en el criterio prioritario.
En la práctica, es frecuente que el uso de la vivienda familiar se atribuya al progenitor con quien vayan a convivir principalmente los hijos, aunque cada vez son más habituales soluciones adaptadas a los supuestos de custodia compartida.
Esto significa que una persona puede seguir viviendo en la vivienda sin convertirse en propietaria exclusiva y sin quedar liberada automáticamente de las obligaciones hipotecarias.
La atribución del uso pretende garantizar la estabilidad de los menores durante una etapa especialmente delicada, evitando cambios bruscos en su entorno mientras se reorganiza la vida familiar.
Sin embargo, el hecho de que uno de los progenitores conserve el uso de la vivienda no altera por sí mismo la titularidad del inmueble ni modifica el contrato firmado con la entidad bancaria.
¿Quién debe seguir pagando la hipoteca?
Esta es probablemente la cuestión que más conflictos genera.
Frente al banco, siguen obligadas todas las personas que firmaron el préstamo hipotecario, salvo que la entidad financiera acepte expresamente modificar el contrato.
En otras palabras, la sentencia de divorcio o el convenio regulador no vinculan al banco.
Si ambos cónyuges firmaron la hipoteca como prestatarios, ambos continúan respondiendo de la deuda aunque solo uno permanezca viviendo en la vivienda.
Esto implica que, si uno deja de pagar, la entidad podrá reclamar el importe íntegro al otro deudor.
Muchas personas creen erróneamente que abandonar la vivienda supone dejar de pagar la hipoteca. Jurídicamente no es así.
El banco conserva intactos sus derechos porque no ha participado en el procedimiento de divorcio ni ha aceptado modificar las condiciones del préstamo.
Posteriormente, quien haya abonado cantidades que correspondían al otro podrá reclamarle la parte que le corresponda, pero esa reclamación se produce entre los excónyuges, no frente a la entidad financiera.
¿Qué sucede si no hay hijos?
Cuando no existen hijos menores, las posibilidades son mucho más amplias.
Lo habitual es que las partes alcancen alguna de estas soluciones:
- vender la vivienda;
- adjudicarla a uno de los cónyuges;
- mantener la copropiedad durante un tiempo;
- extinguir el condominio cuando resulte conveniente.
Si no existe acuerdo, el juez valorará las circunstancias personales y económicas de cada uno, aunque ya no existe el mismo criterio de protección que sí aparece cuando hay hijos menores.
En muchos casos, mantener indefinidamente una vivienda compartida tras el divorcio acaba generando nuevos conflictos, por lo que suele ser recomendable buscar una solución definitiva siempre que resulte económicamente viable.
¿Puede uno de los cónyuges quedarse con la vivienda y la hipoteca?
Sí, pero no depende únicamente de la voluntad de la pareja.
Es perfectamente posible que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y asuma el préstamo hipotecario. Sin embargo, para que el otro deje de responder frente al banco será necesaria una modificación del contrato hipotecario.
Esta operación suele realizarse mediante una novación hipotecaria.
La entidad financiera analizará si la persona que pretende quedarse con la vivienda dispone de ingresos suficientes para afrontar el préstamo por sí sola.
Entre los aspectos que normalmente valorará el banco se encuentran:
- estabilidad laboral;
- nivel de ingresos;
- endeudamiento existente;
- historial financiero;
- garantías adicionales si fueran necesarias.
Si la entidad no acepta liberar al otro titular, ambos continuarán siendo responsables de la deuda aunque internamente hayan pactado otra cosa.
Por este motivo, antes de firmar cualquier acuerdo resulta recomendable conocer la postura del banco y estudiar la viabilidad de la operación.
¿Qué ocurre si ninguno puede asumir la vivienda?
Cuando ninguno de los dos puede afrontar la hipoteca o mantener la vivienda resulta razonable plantear su venta.
El importe obtenido permitirá cancelar el préstamo hipotecario y, si existe dinero sobrante, repartirlo conforme a la participación que corresponda a cada propietario.
Sin embargo, no siempre la venta genera beneficios.
Puede ocurrir que el valor de mercado sea inferior a la deuda pendiente con el banco.
En ese supuesto, la venta por sí sola no extinguirá la totalidad del préstamo y será necesario acordar cómo afrontar la diferencia pendiente.
Por ello, antes de poner una vivienda en venta conviene calcular con precisión:
- capital pendiente;
- gastos de cancelación;
- impuestos;
- plusvalías, si proceden;
- costes notariales y registrales.
¿Es posible vender la vivienda antes de terminar el divorcio?
Sí.
Nada impide que los cónyuges, de común acuerdo, vendan la vivienda antes de que finalice el procedimiento de divorcio.
En ocasiones esta solución evita meses de incertidumbre y facilita enormemente la liquidación del patrimonio común.
Entre sus ventajas destacan:
- elimina una fuente importante de conflicto;
- permite cancelar la hipoteca cuanto antes;
- evita seguir compartiendo obligaciones económicas;
- facilita comenzar una nueva etapa financiera.
No obstante, la venta debe planificarse adecuadamente, especialmente cuando existen hijos menores o cuando alguno de los cónyuges pretende permanecer temporalmente en la vivienda.
Errores frecuentes al gestionar una vivienda hipotecada durante un divorcio
Una mala decisión durante el divorcio puede tener consecuencias económicas durante muchos años.
Los errores más habituales son:
- dejar de pagar la hipoteca pensando que la sentencia libera de esa obligación;
- creer que quien vive en la vivienda pasa automáticamente a ser su propietario;
- no solicitar la modificación del préstamo cuando uno asume la vivienda;
- mantener la copropiedad indefinidamente sin regular su funcionamiento;
- firmar acuerdos sin conocer sus consecuencias fiscales y patrimoniales;
- no negociar con el banco alternativas como novaciones o modificaciones de las condiciones del préstamo.
Evitar estos errores suele ahorrar importantes conflictos judiciales posteriores.
Preguntas frecuentes
Si mi expareja vive en la casa, ¿tengo que seguir pagando la hipoteca?
Si firmaste el préstamo hipotecario, continúas respondiendo frente al banco mientras este no acepte modificar el contrato.
¿Puede el banco reclamarme toda la deuda?
Sí. Cuando ambos sois prestatarios, la entidad puede reclamar el importe total a cualquiera de los deudores conforme a las condiciones del préstamo.
¿Qué pasa si la vivienda vale menos que la hipoteca?
La venta puede no ser suficiente para cancelar toda la deuda. En ese caso seguirá existiendo un importe pendiente que deberá afrontarse según corresponda.
¿Se puede obligar a vender la vivienda?
Dependiendo de las circunstancias, la venta puede acordarse entre las partes o solicitarse judicialmente cuando resulte procedente, especialmente para poner fin a una situación de copropiedad que ya no resulta sostenible.
¿Quién paga los gastos de la casa?
Dependerá del tipo de gasto y de lo pactado entre las partes o de lo que establezca la resolución judicial. No todos los gastos siguen el mismo criterio que la hipoteca.
¿Qué ocurre con el IBI y la comunidad?
Generalmente, al estar vinculados a la propiedad del inmueble, estos gastos suelen corresponder a los propietarios en la proporción que les corresponda, salvo que exista un acuerdo o resolución judicial que disponga otra distribución.
¿Qué pasa si uno deja de pagar?
El banco podrá reclamar la deuda al otro titular del préstamo. Posteriormente, quien haya asumido pagos que correspondían al otro podrá reclamar judicialmente las cantidades abonadas.
En definitiva, responder a la pregunta «en un divorcio, ¿quién se queda con la casa hipotecada?» exige analizar mucho más que la titularidad del inmueble. Es imprescindible valorar la existencia o no de hijos, el régimen económico matrimonial, quién figura como propietario, quién firmó la hipoteca, la capacidad económica de cada cónyuge y las posibilidades reales de llegar a un acuerdo con la entidad financiera.
Cada divorcio presenta circunstancias distintas y la solución más adecuada dependerá de la combinación de todos estos factores. Antes de tomar una decisión que pueda afectar a tu patrimonio durante años, resulta aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho de Familia que estudie tu caso concreto, negocie la mejor alternativa y proteja tanto tus derechos como tu estabilidad económica futura.